トラブルの典型例
- 専任媒介で売却を依頼したが、数か月、内覧がほとんど、なかった
- 他社の不動産会社が問い合わせたところ、「商談中です」と断られた
- レインズに登録されていなかった・登録内容が実際と異なった
- 売主に報告される、問い合わせが、自社の客だけで、他社経由がゼロだった
- 売却後に「別の会社なら、早く、高く、売れたはず」と気づいた
囲い込みの基本的な内容は、囲い込みの項目をご覧ください。
なぜ、起こるのか
囲い込みが、起こる背景には、不動産会社が売主と買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙う、構造があります。他社の買主が決まると、売主側の手数料(片手)しか、得られないため、自社で買主を見つけようと、他社の紹介を断ってしまうのです。
詳しくは、両手仲介・片手仲介の項目をご覧ください。
売主への不利益
- 買主の候補が限られ、売却期間が長引く
- 競争が働かず、成約価格が下がる可能性がある
- 売れ残りの印象がつき、さらに、値下げが、必要になる
- 売主が気づかないうちに機会を失う
- 固定資産税・管理費などの、負担が増える
売却を急ぐ場合や価格を重視する場合は影響が大きくなります。
見抜く方法
- レインズの登録証明書を受け取り、登録内容・日付を確認する
- レインズ上の取引状況(公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止)を確認する
- 報告内容(問い合わせ数・内覧数・断った件数)を詳しく、聞く
- 知人・家族に他の不動産会社へ問い合わせてもらう
- ポータルサイトに物件が掲載されているか、確認する
国土交通省の制度整備により、売主が取引状況を確認できる仕組みも、進んでいます。不動産会社に確認を求めましょう。
予防・対処の方法
- 媒介契約の前に他社からの紹介にも、積極的に対応してもらえるか、確認する
- 一般媒介で複数社に依頼する(囲い込みが、起きにくい)
- 専任・専属専任の場合はレインズの登録証明書・報告をきちんと、確認する
- 疑いが、ある場合は契約期間の満了を待って、会社を変える
- 不適切な対応は宅建業の監督官庁・業界団体の相談窓口に相談する
売主ができる備え
売主ができる、最も有効な備えは、「報告をうのみにせず、確認する」ことです。たとえば、「他社からの問い合わせは、ありましたか」「断った案件はありますか」と直接、質問します。誠実な会社は事実を答えます。
また、会社選びの段階で売却の実績・販売の姿勢・他社との、連携への考え方を確認しておくことも有効です。詳しくは、不動産会社の選び方のページをご覧ください。
モデルケース:一般媒介に切り替えて、売れた例(イメージ)
Jさんは、専任媒介で売却を依頼しましたが、3か月間、内覧がほとんど、ありませんでした。知人に依頼して、他社に問い合わせてもらったところ、「情報がない」と言われました。囲い込みの疑いが、あると、考えたJさんは、期間満了を機に契約を終了しました。
別の会社と一般媒介で複数社に依頼した結果、1か月後に他社経由の買主が現れ、成約しました。契約の見直しが、状況を変えた例です。