媒介契約の解除とは
媒介契約は売主と不動産会社の契約です。契約期間の途中で売却活動に不満がある、会社を変えたい、売却を中止したいなどの、理由で解除したい場合があります。解除の可否・条件は契約の種類・契約書の内容によって、異なります。
詳しくは、媒介契約の項目をご覧ください。
契約の種類による違い
- 一般媒介:法律上、解除に特別な制限はない。契約書の解除条項に従う(通常は自由に解除できる場合が多い)
- 専任媒介・専属専任媒介:期間中の解除は契約書の条項に従う。他社で契約すると、違約金や広告費の請求を受ける場合がある
- 解除の予告期間:契約書で定められている場合がある(例:解除の○日前に通知)
標準媒介契約約款では、売主が他社に依頼して、契約した場合、不動産会社は広告費などの実費・約定報酬額の請求ができる、と定められています。
解除しやすい場合
- 不動産会社が報告義務(専任:2週間に1回、専属専任:1週間に1回)を怠った
- レインズへの登録を怠った(期限までに、登録しなかった)
- 販売活動が実質的に行われていない
- 契約内容に違反する行為があった(囲い込み・虚偽の報告など)
- 不動産会社が廃業・免許が取り消された
不動産会社の債務不履行があれば、違約金なしで、解除できる場合があります。証拠を記録しておきましょう。
解除の手続き
- 契約書の解除条項・違約金の条項を確認する
- 不動産会社に解除の意向と理由を伝え、話し合う
- 解除の通知を書面(内容証明郵便など)で行う
- 広告費・実費の請求がある場合は内容・金額を確認する
- 他社と新たに、媒介契約を結ぶ(解除後)
感情的にならず、書面で手続きを、進めることがトラブル防止の基本です。
期間満了を待つ方法
専任・専属専任の有効期間は3か月以内です。期間満了を待ち、更新せずに、契約を終了させれば、違約金などの、問題は生じません。期間満了が近い場合は解除せずに、満了を待つ方がリスクが小さい場合があります。
詳しくは、媒介契約の更新と乗り換えの項目をご覧ください。
売却を中止する場合
- 売却活動を中止したい場合も契約書の解除条項に従う
- 買主が決まった後の中止は売買契約の問題(手付解除・違約金)になる
- 媒介契約の解除に伴う、広告費などの実費は負担する場合がある
- 中止の理由を不動産会社に正直に伝え、円満に解決する
売却を中止する前に不動産会社と相談し、状況を整理しましょう。
モデルケース:期間満了で円満に乗り換えた例(イメージ)
Qさんは、専任媒介で売却を依頼しましたが、販売活動に不満がありました。しかし、契約期間中の解除には、違約金の可能性があると、知り、期間満了(あと1か月)を待つことにしました。
満了後、更新せず、別の会社に依頼し、売却が進みました。解除を急がず、期間満了を待ったことで、費用をかけずに、乗り換えられた例です。