更新と乗り換えの仕組み
専任媒介・専属専任媒介契約の有効期間は3か月以内です。期間が満了すると、契約は終了します。引き続き、同じ会社に依頼する場合は売主が更新を申し出る必要があります。自動更新の特約は認められていません。
売却が思うように、進まない場合は契約の期間満了を機に会社を乗り換えたり、媒介契約の種類を変えたり、売却方法を見直したりする、機会として、活用できます。
判断のための、評価ポイント
- 反響の数(問い合わせ・内覧)は期待どおりだったか
- 不動産会社の報告は定期的で具体的だったか
- 広告・販売活動は十分に行われたか
- 価格の提案・見直しは、適切だったか
- 担当者の対応(連絡の早さ・説明の丁寧さ)に満足しているか
- 他の会社の査定・提案と比べて、どうか
これらを、総合して、更新するか、乗り換えるかを、判断します。
更新するメリット・デメリット
- メリット:これまでの、販売活動の実績を活かせる。担当者との、信頼関係が継続する
- デメリット:反響が少ないまま、期間が延びるリスクがある。販売活動の改善が見込めない場合がある
更新する場合は改善策(価格見直し・広告の強化・見せ方の改善)を担当者と話し合い、具体的な、計画を確認したうえで、更新しましょう。
乗り換えるメリット・デメリット
- メリット:新しい会社の販売力・提案が期待できる。担当者を変えることで、状況が変わる可能性がある
- デメリット:売り出しの、履歴がリセットされず、「長く、売れ残っている」印象が残る場合がある。新しい会社との、関係を築く手間
- 注意:契約期間中の乗り換えは、違約金・広告費の請求があり得る
乗り換えを、検討する際は他の会社の査定・提案を取って、比較しましょう。
一般媒介・買取への切り替え
専任・専属専任から一般媒介に切り替えて、複数社に依頼する方法もあります。複数社が競い合う、ことで、新たな、買主が見つかる場合があります。また、売却を急ぐ場合は買取に切り替える方法も有力です。
売却方法を見直す際は価格・期間・手取りを、比べて、判断しましょう。詳しくは、一般媒介契約、買取の項目をご覧ください。
契約書の確認ポイント
- 契約期間・更新の方法
- 契約の解除条件・違約金の有無
- 広告費などの請求の条件
- 契約期間満了後の他社との契約の制限(一定期間の拘束条項がある場合も)
- 売主が自分で買主を見つけた場合の取り扱い
乗り換えの前に契約書を確認し、必要に応じて、不動産会社と話し合いましょう。
モデルケース:期間満了を機に乗り換えた例(イメージ)
Kさんは、専任媒介で3か月間、売却活動を行いましたが、内覧は2件のみで、成約に至りませんでした。報告も簡単な内容にとどまっていました。期間満了を迎え、他の会社にも、査定を依頼しました。
別の会社は詳細な、販売計画を提案し、Kさんは、乗り換えを、決断しました。新しい会社が写真・広告を刷新し、価格を見直した結果、2か月後に成約しました。期間満了が状況を変える、きっかけになった例です。