抵当権とは
抵当権は住宅ローンなどの、特定の債権を担保するために不動産に設定される権利です。債務者が返済できなくなった場合に債権者(金融機関)は不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に弁済を受けられます。
住宅ローンを組んだ場合は通常、購入した不動産に金融機関の抵当権が設定されます。ローンを完済すれば、抵当権の役目は終わり、抹消登記を行います。
根抵当権とは
根抵当権は一定の範囲内の継続的な取引から生じる、不特定の債権を極度額(上限)まで担保する権利です。主に事業用の融資(当座貸越・手形割引・継続的な、借入など)で使われます。
根抵当権は取引が継続している間は債権の発生・消滅を繰り返しても、担保としての役割を維持します。このため、借入金を一度、完済しても、根抵当権は自動的には、消えません。
違いの比較
- 担保する債権:抵当権は特定の債権。根抵当権は一定範囲の不特定の債権
- 完済による影響:抵当権は完済すれば、消滅する(付従性)。根抵当権は完済しても、残る(付従性がない)
- 用途:抵当権は住宅ローンなど。根抵当権は事業用の融資など
- 金額の記載:抵当権は債権額。根抵当権は極度額
- 抹消の手続き:抵当権は完済後に抹消登記。根抵当権は元本の確定・解除などが、必要な場合がある
登記簿(乙区)で権利の種類が記載されています。「抵当権設定」か「根抵当権設定」かを、確認しましょう。
売却時の取り扱い
売却する不動産に抵当権・根抵当権が設定されている場合はいずれも、決済時に抹消する必要があります。抵当権はローンを完済して、抹消登記を申請します。
根抵当権の場合は債務の完済に加え、「元本の確定」や「根抵当権の解除(放棄)」の手続きが、必要になる場合があります。金融機関に確認し、必要書類を確認しましょう。事業を営んでいる場合や他の借入がある場合は手続きが、複雑になることがあります。
根抵当権が設定されているケース
- 自営業・会社経営者が事業資金のために自宅に根抵当権を設定している
- 不動産の購入時に事業用ローンを利用した
- 相続した不動産に被相続人の事業用の根抵当権が残っている
- 古い物件で過去の融資の根抵当権がそのまま、残っている
相続した不動産に根抵当権が残っている場合は相続人が債務の状況を金融機関に確認する必要があります。
抹消の手続きと、注意点
- 金融機関に売却の意向を連絡し、債務の残高・抹消の手続きを、確認する
- 元本の確定が必要な場合は確定の手続きを、行う
- 根抵当権の解除に必要な、書類(解除証書・委任状など)を受け取る
- 司法書士が抹消登記を申請する
- 債務者が死亡している場合などは、手続きが、複雑になる(相続人の関与が必要)
根抵当権の抹消は専門的な知識が必要です。司法書士に早めに、相談しましょう。詳しくは、抵当権抹消登記の項目をご覧ください。
モデルケース:根抵当権の抹消に時間がかかった例(イメージ)
Rさんは、亡くなった父が経営していた会社の融資のために設定された、根抵当権が残る実家を相続しました。売却を決めましたが、根抵当権の抹消のために債務の状況の確認、元本の確定の手続きが、必要でした。
司法書士と金融機関の協力で約2か月かけて、手続きを、完了しました。売却の準備の段階で登記簿の権利関係を確認しておけば、スケジュールに余裕を持てた例です。