買付証明書とは
買付証明書は「購入申込書」「購入申込証明書」とも呼ばれ、購入希望者が売主に対して、「この物件をこの条件で購入したい」という意思を示す書面です。不動産会社を通して、売主に提出されます。
買付証明書には、購入希望価格・手付金の額・支払い方法(現金・ローン)・引き渡しの希望時期・有効期限などが、記載されます。買主が住宅ローンを利用する場合は事前審査の結果もあわせて、示されることがあります。
法的な性質
買付証明書は売買契約を結ぶ前の意思表示であり、法的な拘束力は原則として、ありません。買主が提出したあとに購入を取りやめても、違約金などは、発生しないのが、一般的です。同様に売主も買付証明書を受け取っても、必ず、売却する義務はありません。
ただし、実務では、買付証明書が提出されると、売主・買主が真剣に条件を協議する、段階に入ります。買付証明書を受け取った売主が他の買主との、交渉を中断することも多いため、慎重に扱う必要があります。
売主の対応
買付証明書を受け取った売主は次のいずれかを、選びます。
- そのまま、受け入れる:条件に合意し、売買契約に進む
- 断る:条件に納得できない場合
- 条件を変更して、返答する(カウンター):価格・引き渡し時期などを、調整して、再提示する
返答の際は不動産会社と相談して、売主の優先事項(価格・時期・手取り)を整理しましょう。返答の期限は買付証明書に記載されている場合があります。
確認すべき内容
- 購入希望価格(売り出し価格との差)
- 手付金の額
- 支払方法(現金・住宅ローン)とローンの事前審査の状況
- 引き渡しの希望時期
- 契約の希望日
- 付帯条件(設備の残置・測量・境界・解体など)
- 買付証明書の有効期限
とくに、住宅ローンを利用する買主の場合は事前審査の通過状況を確認し、契約後のローン特約による、白紙解除のリスクを見極めましょう。
複数の買付証明書が入った場合
人気物件では、複数の買主から買付証明書が提出される場合があります。この場合、売主は最も条件の良い買主を選べます。一般に価格が高い、支払条件が確実(現金・事前審査済み)、引き渡し時期が売主の希望に近い、といった点が判断材料になります。
不動産会社が公平に条件を整理し、売主に提示します。選考の基準を事前に不動産会社と相談しておくと、スムーズです。
買付証明書から売買契約への流れ
- 買主が買付証明書を提出する
- 売主が条件を検討し、返答する(受け入れ・断り・カウンター)
- 価格・条件が合意に至る
- 不動産会社が売買契約書・重要事項説明書を準備する
- 売買契約を締結する(手付金の授受)
条件がまとまらない場合は交渉を続けるか、別の買主を探します。詳しくは、価格交渉の進め方の項目をご覧ください。
モデルケース:カウンターで合意した例(イメージ)
売り出し価格3,200万円の戸建てに、買主から「2,900万円で購入したい」という、買付証明書が提出されました。売主Zさんは、手取りの下限を考慮し、「3,050万円であれば、売却する」とカウンターしました。
買主は検討のうえ、3,000万円まで引き上げ、Zさんも、引き渡し時期を買主の希望に合わせることを条件に了承しました。双方が歩み寄り、売買契約に進みました。買付証明書を起点とした、交渉の例です。