売却益とは
売却益(譲渡益)とは、不動産を売却して得た、利益のことです。税務上は「譲渡所得」と呼ばれ、「売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)」で求めます。売却価格が購入時の価格より高ければ、売却益が出て、低ければ、売却損(譲渡損失)になります。
売却益と手取りは、別の概念です。たとえば、売却価格が3,000万円で売却益が500万円でも、ローンの残債が2,000万円あれば、手元に残る金額はローン完済後で1,000万円から費用と税金を差し引いた額になります。
売却益が出やすいケース、出にくいケース
- 出やすい:土地を昔に購入して、地価が上がった。長期間所有した相続不動産。再開発で価値が上がったエリア
- 出にくい:購入から年数が経ち、建物の価値が下がった。購入時に高値で購入した(バブル期など)。売却価格が購入価格を下回った
不動産の価格は地域や時期によって、変動します。購入時の価格と売却時の価格を比べることで、売却益の有無がわかります。
手取りの考え方
売却益に税金がかかっても、残りが、全額、手元に残るわけではありません。手元に残る金額(手取り)を見通すには、次の計算が必要です。
手取り = 売却価格 − ローン残債 − 売却費用(仲介手数料・登記費用・印紙税など)− 税金(譲渡所得税・住民税)
この計算で手取りが、思ったより少なくなることもあります。住み替えの資金計画や生活設計に影響するため、売却を決める前に必ず、試算しておきましょう。詳しくは、手取り額の計算方法の項目をご覧ください。
売却益にかかる税金
売却益(譲渡所得)に対しては、所得税・住民税(復興特別所得税を含む)が課されます。税率は所有期間が5年を超えるか(長期)、5年以下か(短期)で異なります。長期は約20.315%、短期は約39.63%です。
マイホームの売却には、3,000万円特別控除などの特例があります。特例を使えば、売却益が3,000万円以下であれば、税金がかからなくなる場合が多いです。詳しくは、譲渡所得税、3,000万円特別控除の項目をご覧ください。
売却損が出た場合
売却価格が取得費と譲渡費用を下回った場合は売却損(譲渡損失)になります。この場合、納税は不要です。ただし、マイホームの売却損については、他の所得との損益通算や繰越控除の特例があります。
投資用の不動産や土地の売却損は原則として、他の所得と通算できません。売却損が出る場合も確定申告で特例を受けられるか、確認しておきましょう。詳しくは、譲渡損失の損益通算・繰越控除の項目をご覧ください。
よくある誤解と注意点
誤解1:「売却価格が全部、利益になる」。ローンの残債、費用、取得費は差し引かれます。
誤解2:「売却益が出たら、すぐに、税金を払う」。税金は翌年の確定申告で納めます。
誤解3:「売却益が出ていなければ、何もしなくてよい」。損益通算などの特例を使う場合は申告が必要です。
税制は改正されることがあります。実際の申告・判断にあたっては、必ず、税理士や税務署に最新の内容をご確認ください。
モデルケース:売却益と手取りの違い(イメージ)
売却価格が4,000万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円の場合、売却益(譲渡所得)は1,800万円です。3,000万円特別控除が使えれば、課税所得はゼロです。
しかし、手取りは、これとは、別です。ローン残債が500万円、売却費用が200万円なら、手取りは、4,000万円 − 500万円 − 200万円 = 3,300万円(税金がゼロの場合)です。売却益と手取りは、別の数字であることを理解しておきましょう。