クーリングオフとは
クーリングオフとは、消費者が冷静に考え直す機会を確保するために契約後の一定期間内であれば、理由を問わず、無条件で契約を解除できる制度です。不動産の売買では、宅地建物取引業法第37条の2に規定されています。
この制度が適用されるのは、売主が宅建業者(不動産会社)で買主が宅建業者でない(一般の消費者)場合で買主が「事務所等」以外の場所で買受けの申込みや、契約をした場合です。
適用される場合・されない場合
- 適用される:不動産会社が売主で買主が一般の個人。喫茶店、自宅、勤務先(買主の希望の場合を除く)、ホテルなどで、申込み・契約した場合
- 適用されない:不動産会社の事務所、モデルルーム、案内所(専任の宅建士がいる場合)などで、契約した場合
- 適用されない:売主が個人の場合(個人間の売買)
- 適用されない:買主が宅建業者の場合
つまり、個人が自宅や不動産を不動産会社を通じて、個人の買主に売却する場合はクーリングオフの対象外です。
クーリングオフができる期間と方法
クーリングオフの期間は宅建業者から書面でクーリングオフの告知を受けた日から8日間です。この期間内に書面で解除の意思を通知する必要があります。書面を発信した時点で効力が生じるため、郵便の消印の日付が重要です。
ただし、次の場合は期間内でも、クーリングオフができなくなります。
- 買主が物件の引き渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った場合
- 8日間が経過した場合
クーリングオフを行った場合は宅建業者は受け取った手付金などを、全額、返還しなければなりません。
売主(個人)が知っておくべきこと
個人が売主として、不動産を売却する場合はクーリングオフの適用はありません。ただし、買主が「クーリングオフができる」と誤解している場合があります。契約の前に不動産会社を通じて、契約後の解除の条件(手付解除、ローン特約など)を明確に説明しておくことがトラブル防止につながります。
また、売主が個人であっても、不動産会社が買主として、買い取る場合(買取)は不動産会社が買主となるため、クーリングオフの対象にならない点も理解しておきましょう。
買取で不動産会社に売却する場合
売主が個人で買主が不動産会社(買取業者)の場合、売主は消費者として、保護される場面もありますが、クーリングオフは売主が宅建業者の場合の制度であるため、適用されません。買取契約では、契約の前に条件を十分に確認することが重要です。
買取契約の解除の条件、違約金、手付解除の期日は契約書で確認しましょう。契約後に「やはり、売却をやめたい」となった場合の取り扱いは、契約書によって決まります。
よくある誤解
誤解1:「不動産の契約はいつでもクーリングオフできる」。適用される場合は限られます。
誤解2:「個人間の売買でも、クーリングオフできる」。売主が宅建業者の場合に限られます。
誤解3:「契約書にサインしたら、一切、解除できない」。手付解除、ローン特約など他の解除の仕組みも、あります。
契約の解除については、契約の解除と違約金の項目もご覧ください。
モデルケース:クーリングオフが適用された例(イメージ)
Yさんは、喫茶店で不動産会社の営業担当者から強く勧められ、その場で新築戸建ての売買契約を結びました。不動産会社は売主でYさんは、一般の個人でした。後日、冷静に考えて、購入をやめたいと思ったYさんは、書面でクーリングオフの告知を受けた日から8日以内に解除を通知しました。
条件を満たしていたため、契約は無条件で解除され、支払った手付金は全額、返還されました。一方、同じ契約を不動産会社の事務所で結んでいた場合はクーリングオフの対象外でした。契約の場所が結果を分けた例です。