手付金等の保全措置とは
手付金等の保全措置とは、宅建業者が自ら売主となって、不動産を売却する場合に買主から受け取る、手付金などを、保全するための制度です。万一、不動産会社が倒産したり、物件の引き渡しが、できなくなったりした場合でも、買主が支払った、手付金などの返還を受けられるようにするための、仕組みです。
宅地建物取引業法第41条(未完成物件)・第41条の2(完成物件)に規定されており、一定の金額を超える、手付金等を受け取る場合に保全措置を講じることが義務づけられています。
保全措置が必要になる場合
- 未完成物件(建築中の物件など):手付金等の額が売買代金の5%を超える、または、1,000万円を超える場合
- 完成物件:手付金等の額が売買代金の10%を超える、または、1,000万円を超える場合
「手付金等」には、手付金だけでなく、中間金や内金など引き渡し前に支払われる金銭が含まれます。
保全の方法
- 銀行などの金融機関による、保証:不動産会社が倒産した場合に金融機関が返還を保証する
- 保険事業者による、保証保険:保険会社が保証する
- 指定保管機関による、手付金等の保管(完成物件のみ):指定された機関が手付金等を保管する
不動産会社はこれらの方法で手付金等を保全したことを証明する書面を買主に交付する必要があります。
個人売主との関係
手付金等の保全措置は売主が宅建業者の場合の制度です。個人が売主の場合は適用されません。個人が売主の場合は売主の信用力に頼る形となるため、買主は手付金を慎重に支払う必要があります。
売主として、個人が不動産を売却する場合は手付金等の保全措置を講じる必要はありません。ただし、買主が手付金を支払うことに不安を感じている場合は不動産会社を通じて、安心できる仕組み(預かり金の取り扱いなど)を検討することがあります。
買取(不動産会社が買主)の場合
不動産会社が買主となる、買取の場合は手付金等の保全措置は問題になりません。この制度は不動産会社が売主の場合に買主を保護するための制度だからです。
売主(個人)にとっての、注意点は不動産会社が買主の場合でも、売買代金の支払い時期や手付金の取り扱いを、契約書で確認することです。支払いが、確実になされるかを、決済前に確認しましょう。
よくある誤解と注意点
誤解1:「手付金はすべて、保全措置の対象」。一定額を超える、場合に限られます。
誤解2:「個人売主でも、保全措置が必要」。個人売主には、適用されません。
誤解3:「保全措置があれば、契約は安全」。保全措置は手付金等の返還を保証するものです。物件そのものの、品質を保証するものでは、ありません。
モデルケース:保全措置が買主を守った例(イメージ)
Gさんは、建築中の新築マンションを不動産会社から購入し、手付金として、売買代金の8%(未完成物件で5%を超える)を支払いました。不動産会社は銀行の保証を手配し、買主に保証書を交付しました。
その後、不動産会社が倒産し、物件の引き渡しが、できなくなりました。Gさんは、銀行の保証により、手付金の返還を受けられました。保全措置が買主の損失を防いだ例です。
買主から保全措置について、質問された場合の対応
個人が売主として、売却する場合でも、買主から「手付金はどのように、保全されますか」と質問される場合があります。この場合は「個人の売主の取引では、保全措置の義務はありません」と正直に説明したうえで、不動産会社の取引の仕組み(手付金の預かりや、決済時の支払い)を案内するのが、適切です。
買主の不安を減らすために手付金を売主ではなく、仲介会社が預かる方式(預かり金)を採用する場合もあります。取り扱いは、会社によって、異なるため、事前に確認しておきましょう。