金銭消費貸借契約とは
金銭消費貸借契約はお金を借りる側(借主)と貸す側(貸主:金融機関)が結ぶ、借入の契約です。住宅ローンを組む際には、金融機関とこの契約を結びます。契約書には、借入額・金利・返済方法・返済期間・担保(抵当権)・期限の利益の喪失などが、定められています。
契約にもとづいて、返済を続け、完済すると、契約は終了します。不動産を売却する場合は売却代金で完済して、契約を終了させます。
売却時の完済の流れ
- 売却が決まったら、金融機関に連絡し、完済の意向を伝える
- 金融機関から完済に必要な金額・書類・手続きの案内を受ける
- 決済日に買主から売買代金を受け取る
- 売買代金から金融機関へ完済金を振り込む(または、窓口で支払う)
- 金融機関から完済の確認を受け、抵当権解除証書などを、受け取る
- 司法書士が抵当権抹消登記を申請する
決済日に完済と抵当権の抹消が同時に行われるのが、一般的です。
完済後に受け取る書類
- 完済証明書(完済した旨の証明書)
- 抵当権解除証書(または、弁済証書)
- 金融機関の資格証明書(代表者事項証明書)
- 委任状(司法書士への)
- 抵当権設定契約書・登記識別情報(登記済証)
これらの書類は抹消登記に必要です。紛失しないよう、大切に保管しましょう。詳しくは、抵当権抹消の手続きの項目をご覧ください。
団体信用生命保険・保証会社との関係
- 団体信用生命保険:完済により、契約が終了する。保険料は通常、ローンの金利に含まれている
- 保証会社:住宅ローンの保証を行っている保証会社との、契約も完済により、終了する。保証料の前払い分の一部が返戻される場合がある
- 火災保険:住宅ローンの条件として、加入している場合は完済後の取り扱いを、確認する
完済後の各種契約の取り扱いは、金融機関・保証会社によって、異なります。確認しましょう。
完済できない場合
売却代金が残債に満たない(オーバーローン)場合は不足分を補わなければ、完済できません。完済できない場合、抵当権は抹消されず、通常の売却は成立しません。
対応として、自己資金で不足分を補う、住み替えローンを利用する、金融機関と協議して、任意売却を行うなどが、あります。詳しくは、オーバーローンの項目をご覧ください。
完済後の注意点
- 完済証明書・抵当権解除証書は大切に保管する
- 抹消登記が完了したか、登記簿(登記事項証明書)で確認する
- 金融機関からの、郵便物・通知が届く場合があるため、住所変更の手続きを、忘れない
- 年末調整・確定申告で住宅ローン控除を受けていた場合は売却年の申告に注意する
売却後の各種手続きを、漏れなく、行いましょう。
モデルケース:完済手続きが、スムーズに進んだ例(イメージ)
Sさんは、決済の2週間前に金融機関に連絡し、完済の流れと、必要書類を確認しました。決済当日、買主の融資が実行され、売買代金が入金された後、Sさんは、金融機関に完済金を振り込みました。
完済確認後、抵当権解除証書などが、司法書士に渡され、抹消登記が申請されました。事前の連絡と確認がスムーズな完済につながった例です。