危険負担とは
危険負担とは、売買契約が成立した後、物件の引き渡しまでの間に売主・買主のどちらにも、責任のない原因(地震、火災、台風、隣家からの類焼など)で物件が滅失したり、損傷したりした場合にその損失を誰が負担するか、という問題です。
たとえば、売買契約の後、引き渡しの前に地震で建物が倒壊した場合、買主は代金を支払う必要があるのかどうかが、問題となります。
民法改正による考え方
2020年4月の民法改正前は不動産の売買では、契約の成立と同時にリスクが買主に移ると、されていました。つまり、契約後に物件が壊れても、買主は代金を支払わなければなりませんでした。これは、買主にとって、厳しい、ルールでした。
改正後は考え方が変わりました。売主の責任でない原因で物件が滅失した場合、買主は代金の支払いを、拒むことができます(履行拒絶権)。また、契約を解除することも可能です。ただし、引き渡し後に物件が滅失・損傷した場合は買主がリスクを負うとされています。
実務での契約書の取り決め
実務では、民法の規定に任せず、売買契約書に特約を設けるのが、一般的です。典型的な条項は次のとおりです。
- 引き渡し前に天災などで、物件が滅失・損傷した場合は売主がその責任で修復して、引き渡す
- 修復が不可能、または、過大な費用がかかる場合は買主は契約を解除できる
- 解除した場合、売主は受け取った、代金や手付金を買主に返還する
- 売主は買主に損害賠償をしない(売主に責任がない場合)
こうした特約は国土交通省の標準約款や不動産団体のひな型にも、盛り込まれています。
売主が気をつけること
- 契約後、引き渡しまでの間は物件を適切に管理する
- 火災保険は引き渡しまで、解約しない(引き渡し前に被害が生じた場合に備えるため)
- 物件に被害が生じた場合はすぐに、不動産会社に連絡する
- 契約書の危険負担の条項を確認する
とくに、火災保険は決済・引き渡しの当日まで継続するのが、安全です。引き渡し日を基準に解約するのが、一般的です。
引き渡し猶予との関係
「引き渡し猶予」の特約を結び、決済後も売主が物件に住み続ける場合は危険負担の考え方が複雑になります。決済で所有権は買主に移っていますが、引き渡しは、まだ、完了していないためです。
このような場合は猶予期間中に物件が滅失・損傷した場合の責任の所在を契約書で明確に定めておく必要があります。詳しくは、引き渡し猶予の項目をご覧ください。
よくある誤解と注意点
誤解1:「契約したら、その後に物件が壊れても、買主の責任」。改正民法では、引き渡し前の滅失は買主が代金の支払いを、拒めます。
誤解2:「天災のリスクはすべて、買主が負う」。引き渡し前は売主の責任で修復する、特約が一般的です。
誤解3:「契約書に特約がなくても、問題ない」。特約がないと、民法の規定が適用されるため、解釈の余地が残ります。契約書で明確に定めておきましょう。
モデルケース:引き渡し前に地震で被害が出た例(イメージ)
Aさんが、売却する、戸建ての売買契約を結んで、2週間後、決済の前に地震が発生し、建物の外壁と基礎にひびが入りました。契約書には、「引き渡し前の天災による損害は売主の責任で修復し、修復が不可能な場合は買主が契約を解除できる」と定められていました。
Aさんは、業者に修復を依頼し、買主の確認のうえ、予定どおり、決済を行いました。契約書に危険負担の特約があったため、双方が迷うことなく、対応できた例です。