土地を高く売るポイント⑤ 土壌汚染調査をする

土壌汚染調査が必要なケース

土地の購入に関して、買主がリスクを感じる点は土壌汚染の有無です。土壌汚染が無いと分かっている土地は、買主が安心して購入できますので、土地を高く売ることができます。汚染土壌の除去には多額の費用がかかるため、買主は非常に気にするポイントです。

土壌汚染は、不動産開発業者が区画割して戸建分譲したような土地であれば、開発業者が購入した時点で土壌汚染調査や除去を行っているケースが多く、そこまで神経質になる必要はありません。一方で、先祖代々から持っているような広い土地を不動産開発業者等に売却する場合は、買主の土壌汚染に対する関心が高いため、注意が必要です。

土壌汚染調査の進め方（Phase1・Phase2）

広い土地を売却する場合、売却しやすくするために、あらかじめ売主側で土壌汚染調査を行っておくのが有効です。売主が行う調査としては、簡易な地歴調査（Phase1）または表層土壌のサンプリング調査（Phase2）を行うのが一般的です。まずは地歴調査（Phase1）のみを行い、過去に工場等の土地利用があった場合は、Phase2のサンプリング調査を行います。

地歴調査で問題が無くても、買主が求めればPhase2調査を行うこともあります。リンなどの自然由来の物質であっても、基準値を超えている場合には汚染土壌となるためです。売主としては、基本的にPhase2調査まで行っておけば十分で、結果が白であればたいていの買主は安心して購入してくれます。

調査後も瑕疵担保責任の免責特約を

なお、調査結果が白であったとしても、土壌汚染に関しては瑕疵担保責任の免責特約を締結しておくことをおすすめします。Phase2調査は表層土壌しか調査しないため、地中深くに汚染土壌が存在する可能性までは分かりません。買主が購入後に地下室を作ろうとした際、地中から汚染土壌が発見されるようなケースでは、売主も知り得なかった瑕疵として責任を負う対象となり得るためです。