用途地域とは
用途地域は都市計画法に基づく、地域地区のひとつで、土地を住居・商業・工業などの用途に区分し、建築できる建物の種類や規模を制限する制度です。市街化区域には、必ず、用途地域が定められます。
目的は住宅地の静かな環境を守ったり、商業の利便性を高めたりと、地域の特性に応じた、まちづくりを、進めることです。用途地域を知ることで、その土地にどのような建物が建てられるかが、わかります。
13種類の用途地域
用途地域は大きく、住居系(8種類)・商業系(2種類)・工業系(3種類)に分けられます。
- 住居系:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
- 商業系:近隣商業地域、商業地域
- 工業系:準工業地域、工業地域、工業専用地域
それぞれの地域で建てられる建物の種類(店舗・事務所・工場・マンションなど)や規模が異なります。
用途地域が売却に与える影響
- 住居系の地域(とくに低層住居専用地域):静かな住環境を求める、買主に評価される。建物の高さや、用途が制限される
- 商業系の地域:容積率が大きく、高層建築や店舗・事務所の建築が可能。事業用地としての価値が高い
- 工業系の地域:工場や倉庫の建築が可能。住宅用としては、騒音などの、懸念があり、買主が限られる場合も
買主が購入する目的(住宅を建てる、事業を行うなど)に適した、用途地域であるかが、売却の成否を左右します。
用途地域の調べ方
用途地域は次の方法で調べられます。
- 市の都市計画課などの窓口で確認する
- 市のホームページの都市計画情報(インターネットの地図情報サービス)で確認する
- 不動産会社に調査を依頼する
- 登記簿ではなく、都市計画図で確認する(登記簿には、記載されない)
用途地域は都市計画の変更によって、変わる場合があります。売却を検討する段階で最新の情報を確認しましょう。
複数の用途地域にまたがる土地
1つの土地が2つ以上の用途地域にまたがっている場合は建築できる建物や建ぺい率・容積率の計算が複雑になります。原則として、敷地の過半を占める、用途地域の制限が適用されるものと、面積按分によるものがあります。
このような土地は買主が建築計画を立てにくくなるため、売却の際には、土地の状況を正確に説明し、建築可能な範囲を示す必要があります。
用途地域外の建築制限
- 防火地域・準防火地域:建物の構造に耐火性能が求められる
- 高度地区:建物の高さが、制限される
- 地区計画:地区ごとの、独自の建築ルール(敷地面積の最低限度、壁面の位置など)
- 建築協定:住民間の自主的な、建築ルール
- 景観条例による制限
用途地域に加えて、これらの制限も確認する必要があります。
モデルケース:用途地域によって、買主が異なった例(イメージ)
Tさんは、2つの土地を所有していました。1つは、第一種低層住居専用地域、もう1つは、近隣商業地域の土地でした。低層住居専用地域の土地は戸建て住宅を建てたい、買主が購入しました。近隣商業地域の土地は店舗併用の建物を建てたい、買主が購入しました。
同じ広さでも、用途地域によって、想定される買主が異なることを示す例です。売却の際は用途地域に合わせた、売り方を検討しましょう。