建ぺい率とは
建ぺい率とは、敷地面積に対する、建築面積(建物の水平投影面積)の割合です。たとえば、敷地面積が100平方メートルで建ぺい率が60%の場合、建築面積は60平方メートルまでとなります。建ぺい率の目的は敷地に一定の空地を確保し、日照・通風・防火性能を確保することです。
建ぺい率の上限は用途地域ごとに、30%〜80%の範囲で定められています。
容積率とは
容積率とは、敷地面積に対する、延べ床面積(各階の床面積の合計)の割合です。たとえば、敷地面積が100平方メートルで容積率が200%の場合、延べ床面積は200平方メートルまでとなります。容積率の目的は建物の規模を制限し、都市のインフラ(道路・上下水道など)への、負荷を抑えることです。
容積率の上限は用途地域ごとに、50%〜1,300%の範囲で定められています。商業地域では、高い容積率が定められ、高層の建物の建築が可能です。
前面道路による容積率の制限
前面道路の幅員が12メートル未満の場合は容積率がさらに、制限されます。具体的には、前面道路の幅員(メートル)に一定の数値を乗じて、求めた、容積率と用途地域で定められた容積率のいずれか小さいほうが、適用されます。
- 住居系の用途地域:前面道路の幅員 × 0.4(40%)
- その他の用途地域:前面道路の幅員 × 0.6(60%)
たとえば、住居系で前面道路の幅員が4メートルの場合、4 × 0.4 = 160%となり、用途地域の容積率が200%でも、実際は160%が、上限です。道路が狭い土地は建てられる建物が小さくなります。
建ぺい率・容積率の緩和
- 角地緩和:特定行政庁が指定する角地では、建ぺい率が10%加算される
- 防火地域内の耐火建築物:建ぺい率が10%加算される(準防火地域内の耐火・準耐火建築物も同様)
- 建ぺい率が80%の地域で防火地域内の耐火建築物:建ぺい率の制限が適用されない(100%)
- 容積率の緩和:地下室、ロフト、車庫、バルコニーなどは、一定の範囲で延べ床面積に算入されない
これらの緩和を適用できるかどうかで、建てられる建物の規模が変わります。
売却時の確認ポイント
売却する土地の建ぺい率・容積率は重要事項説明で必ず説明されます。買主はこれをもとに、建築計画を検討します。売主としては、次の点を確認しておきましょう。
- 土地の用途地域・建ぺい率・容積率
- 前面道路の幅員(容積率の制限の有無)
- 既存の建物が現在の建ぺい率・容積率を超えていないか(既存不適格・違反建築)
- 角地緩和・防火地域の緩和の適用の可否
既存の建物が建ぺい率・容積率を超えている場合は「違反建築」として、売却や融資に影響することがあります。詳しくは、専門家に相談しましょう。
既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、建築当時は適法に建てられたものの、その後の法改正や都市計画の変更によって、現在の基準に適合しなくなった、建築物のことです。違反建築物とは異なり、現状のまま、使用を続けられますが、建替えや、大規模な増築の際には、現在の基準に適合させる必要があります。
古い建物の売却では、既存不適格の可能性を確認し、買主に説明する必要があります。再建築で現在より小さな建物しか建てられない場合、価格に影響します。
モデルケース:容積率の違いで、価値が異なった例(イメージ)
同じ面積の2つの土地があったとします。1つは、容積率が100%の住居系の土地、もう1つは、容積率が400%の商業系の土地です。100平方メートルの土地の場合、前者は延べ床面積100平方メートルまで後者は400平方メートルまで建築できます。
後者のほうが、建築できる床面積が大きく、事業用地や賃貸マンションの建築を検討する買主にとって、価値が高くなります。このように、容積率は土地の価値を決める重要な要素です。