セットバックとは
建築基準法では、建築物の敷地は原則として、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません(接道義務)。ところが日本の古い市街地には、幅員4メートル未満の狭い道が多く存在します。
こうした道のうち、建築基準法第42条第2項に該当する道(2項道路、みなし道路)に面した土地では、建物を建て替える際に道路の中心線から2メートルの位置まで敷地を後退させることが求められます。これが、セットバックです。
セットバックの具体例
たとえば、前面道路の幅員が3メートルの場合、中心線から2メートルを確保するには、道路の反対側にも、同様の後退が必要で片側あたり、50センチメートル(2メートル − 1.5メートル)を後退させます。道路の向かい側が川や崖などで、後退できない場合は道路の反対側の境界線から4メートルの位置まで後退します。
後退した部分は道路とみなされ、塀・門・擁壁・建築物を設置できません。また、敷地面積に算入されないため、建ぺい率・容積率の計算でも、後退部分は除かれます。
売却への影響
- 使える敷地面積が減るため、建てられる建物が小さくなる
- 価格がセットバックのない土地に比べて、低くなる傾向がある
- セットバック部分の扱い(買主が整備する、自治体に寄附するなど)を明確にする必要がある
- セットバック済みか、未了かで、買主の判断が変わる
売主はセットバックが必要な土地であることを買主に正確に告知しなければなりません。重要事項説明でも、説明される項目です。
セットバック部分の費用と税金
セットバック部分の整備(舗装・側溝の設置など)の費用は誰が負担するかは、自治体や取引によって異なります。自治体によっては、セットバック部分の整備費用の補助や土地の寄附の受け入れを、行っています。
税金については、道路として、公衆の用に供されている部分は固定資産税が非課税となる場合があります。セットバック部分の扱いは、自治体の窓口で確認しましょう。詳しくは、売却前に税理士や市の担当窓口に相談してください。
セットバックの確認方法
- 市の建築指導課などで、前面道路の種別(42条2項道路など)を確認する
- 道路の幅員を現地で測定し、中心線を特定する
- 測量士・土地家屋調査士にセットバックの面積を算出してもらう
- 不動産会社の重要事項調査で確認する
道路の中心線の位置は現地では、わかりにくいため、専門家に確認してもらうのが確実です。
セットバック済みの土地の売却
すでに、セットバックを済ませた土地は買主にとって、将来の負担が減るため、売却に有利です。ただし、セットバック済みであっても、後退部分は売主の所有地のままの場合が多く、売却の際はその扱いを、取り決める必要があります。
売買契約書には、セットバック部分の面積・扱い・費用負担を明記しましょう。買主がセットバック部分を道路として管理することを了承する旨の記載が一般的です。
モデルケース:セットバックが売却価格に影響した例(イメージ)
Uさんが、売却する土地は面積が120平方メートルで前面道路が幅員3メートルの2項道路でした。セットバックにより、約6平方メートルが道路部分となり、有効な敷地面積は約114平方メートルとなりました。
買主は有効面積を前提に価格を提示し、セットバックのない土地よりやや低い価格で成約しました。売主が事前にセットバックの面積と扱いを、整理していたため、価格交渉がスムーズに進みました。