都市計画法とは
都市計画法は都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために1968年に制定された法律です。都市計画区域の指定、区域区分、地域地区(用途地域など)、都市施設、市街地開発事業、開発許可制度などを定めています。
不動産の売却では、売却する土地がどの区域にあり、どのような規制を受けるかが、価値や買主の層を大きく左右します。重要事項説明でも、都市計画法に基づく制限は必ず説明される項目です。
都市計画区域と区域区分
都道府県が指定する都市計画区域はさらに、次のように区分されます。
- 市街化区域:すでに市街地を形成している区域、または、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域
- 市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域。原則として、建築物の建築や開発行為が制限される
- 非線引き区域:区域区分が定められていない都市計画区域
- 都市計画区域外:都市計画法の区域区分などが適用されない区域
さいたま市は市街化区域と市街化調整区域が混在しています。詳しくは、市街化区域・市街化調整区域の項目をご覧ください。
地域地区(用途地域など)
市街化区域には、必ず、用途地域が定められます。用途地域は土地の使い方を住居系・商業系・工業系などに分け、建てられる建物の種類や建ぺい率・容積率などを定めたものです。13種類があります。このほか、防火地域・準防火地域、高度地区、地区計画などの地域地区も建築に影響します。
開発許可制度
開発行為(建築物の建築や特定工作物の建設のために行う、土地の区画形質の変更)を行う場合は原則として、都道府県知事(政令指定都市は市長)の許可が必要です。許可が必要な規模は区域によって異なり、市街化区域では、一定の面積(原則1,000平方メートル、自治体によって引き下げ)以上、市街化調整区域では、規模を問わず、原則として、許可が必要です。
土地を分割して売却する場合や農地を宅地に転用して売却する場合に開発許可が必要になることがあります。事前に市の担当窓口で確認しましょう。
売却時に確認すること
- 土地が市街化区域か、市街化調整区域か
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 防火地域・準防火地域の指定の有無
- 地区計画・建築協定などの、独自のルール
- 開発許可・建築許可が必要か、取得済みか
- 都市計画道路・都市計画公園などの、計画の有無
これらは、市の都市計画課などで、確認できます。さいたま市では、都市計画情報をインターネットで閲覧できる仕組みもあります。
都市計画制限が売却価格に与える影響
都市計画上の制限は土地の価格に直接影響します。たとえば、商業地域や近隣商業地域では、容積率が大きく、高層建築が可能なため、価値が高くなります。一方、第一種低層住居専用地域では、建物の高さや用途が厳しく制限され、静かな住環境を求める買主に評価されます。
市街化調整区域は建築が制限されるため、一般の宅地より価格が低くなる傾向があります。売却の際は制限の内容を正確に把握し、買主に説明できるようにしておくことが大切です。
モデルケース:都市計画の確認で売却方針が決まった例(イメージ)
Rさんは、相続した土地の売却を考えていました。市の窓口で都市計画の情報を確認したところ、土地は市街化調整区域にあり、原則として、新築ができない土地であることがわかりました。
一般の買主を探すのは難しいと判断し、調整区域の土地の売却に実績のある不動産会社に買取を相談しました。早い段階で都市計画上の制限を確認したことで、無駄な売却活動を避け、適切な売却方法を選べた例です。