ハザードマップとは
ハザードマップは自然災害による、被害を予測し、その範囲・被害の程度・避難場所などを、示した地図です。さいたま市は洪水ハザードマップ・内水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップなどを、作成・公表しています。
さいたま市は荒川・入間川・元荒川・綾瀬川・芝川などの河川が流れ、河川の氾濫や大雨による、内水氾濫のリスクがある地域があります。ハザードマップで浸水が想定される区域・浸水の深さを、確認できます。
売却との関係
- 2020年8月:宅建業者は重要事項説明で水害ハザードマップにおける、対象物件の所在地を説明する義務がある(洪水・内水・高潮)
- 買主は災害リスクを購入判断の材料にする(価格・保険・住宅ローンへの、影響を気にする)
- 売主は物件のリスクを把握し、買主の質問に誠実に答える
- 過去の浸水被害の履歴は買主にとって、重要な情報。知っている場合は告知する
ハザードマップ上のリスクが高い地域でも、売却は可能です。ただし、価格や買主の層に影響する場合があります。
確認の方法
- さいたま市のホームページで洪水・内水・土砂災害のハザードマップを確認する
- 国土交通省のハザードマップポータルサイトで重ねて、確認する
- 区役所・市の担当課で冊子・地図を入手する
- 不動産会社の重要事項調査で確認する
確認する際は浸水の想定深さ(0.5メートル未満・0.5〜3メートルなど)・避難場所・避難経路も見ておきましょう。
価格・保険・ローンへの影響
- 価格:浸水リスクの高い地域は価格が低くなる場合がある(影響は地域・物件による)
- 火災保険:水災補償の保険料・加入条件がリスクに応じて、変わる場合がある
- 住宅ローン:担保評価・融資の条件に影響する場合がある
売主としては、価格への影響を不動産会社の査定で確認し、買主への説明の準備をしておきましょう。
買主への説明の仕方
買主からハザードマップについて、質問された場合は事実を正確に答えます。
- ハザードマップ上の位置・想定される浸水の深さ
- 過去の浸水被害の有無(知っている範囲で)
- 排水の状況・周辺の治水対策(知っている範囲で)
- 避難場所・避難経路
- 水災補償付きの、火災保険の加入状況
リスクを隠さず、正確に伝えることが信頼につながります。
リスクが高い地域の売却
- 正直に告知した上で適正な価格で売り出す
- リスクを理解して購入する買主(投資家・買取業者など)を探す
- 買取で現況のまま、売却する
- 盛土・かさ上げなどの、対策の履歴があれば、買主に説明する
- 水災補償付きの、火災保険の見積もりを、示す
詳しくは、心理的瑕疵の告知義務、物理的瑕疵の告知の項目もご覧ください。
モデルケース:ハザードマップを事前に確認した例(イメージ)
Rさんは、荒川に近い、地域の戸建てを、売却することにしました。売却を決めた時点でさいたま市の洪水ハザードマップを確認し、浸水が想定される区域であることを把握しました。
不動産会社と相談し、広告・説明の場でハザードマップの内容を正確に伝えました。買主はリスクを理解した上で水災補償付きの、火災保険に加入する前提で購入しました。事前の把握と正直な説明がトラブルを防いだ例です。