さいたま市の成り立ち
さいたま市は2001年5月に浦和市・大宮市・与野市が合併して、誕生しました。2003年4月に政令指定都市に移行し、当初は9区(西区・北区・大宮区・見沼区・中央区・桜区・浦和区・南区・緑区)で構成されました。2005年4月に岩槻市を編入し、現在の10区体制となっています。
埼玉県の県庁所在地であり、人口は約130万人規模の大都市です。東京都心への、通勤・通学圏でもあり、住宅地としての、需要が高い地域です。
都市部と郊外の違い
- 都市部:大宮駅・浦和駅・さいたま新都心駅・武蔵浦和駅などの周辺。商業・業務・マンション・戸建てが、集積し、売却需要が高い
- 住宅地:駅から少し離れた、戸建て中心の住宅地。駅距離・バス便・用途地域で価格が変わる
- 郊外・農地:見沼区・西区・北区・緑区・岩槻区などの、田園・緑地。市街化調整区域・農地が混在し、売却に専門的な判断が必要
同じさいたま市内でも、地域によって、売却の難易度・価格水準・買主の層が大きく異なります。
市街化区域と調整区域
さいたま市内は市街化区域が多くを占めますが、市街化調整区域・農地・緑地(見沼田圃など)もあります。調整区域は建築が原則として、制限されるため、売却の進め方が異なります。
詳しくは、さいたま市の市街化調整区域、見沼田圃と保全の方針の項目をご覧ください。
駅ごとの需要の傾向
- 大宮駅:新幹線・複数のJR線・私鉄が乗り入れる、北関東・東北方面への、玄関口。商業・業務・住宅の需要が高い
- 浦和駅:県庁所在地の中心。文教・官公庁が集まる、落ち着いた住宅地を後背に持つ
- 武蔵浦和駅:埼京線・武蔵野線が利用でき、再開発でマンションが多い
- さいたま新都心駅:官公庁・商業施設・アリーナなどが、立地する、整備された街区
詳しくは、駅から見る売却の考え方の項目をご覧ください。
買主の層
さいたま市内の不動産の買主は次のような層が多いです。
- 都内へ通勤する、ファミリー層・共働き世帯
- 市内・県内で住み替える、世帯
- 投資家(賃貸需要を見込む、収益物件)
- 建売業者・ハウスメーカー(土地の仕入れ)
- 買取業者(再販・活用を前提とする)
物件の種類・立地によって、想定される買主が異なります。売却方法もそれに合わせて、選びます。
売却で確認したいこと
- 区域区分(市街化区域・調整区域)・用途地域・建ぺい率・容積率
- 前面道路の種別・幅員・接道状況
- ハザードマップ上の位置(洪水・内水・土砂災害)
- 農地・生産緑地・保全地域・区画整理区域に該当するか
- 最寄り駅からの距離・バス便の状況
- さいたま市の補助制度・条例(空き家・解体など)
さいたま市の都市計画情報・ハザードマップは市の窓口・ホームページで確認できます。
モデルケース:地域特性に合わせた、売却方法を選んだ例(イメージ)
Aさんは、大宮区の駅徒歩圏のマンションを仲介で売却し、短期間で成約しました。一方、Bさんは、見沼区の市街化調整区域の土地を相続しました。通常の売却は難しく、調整区域の取り扱いに、実績のある会社に買取を依頼しました。
同じさいたま市内でも、地域特性によって、適した売却方法が異なります。物件の特性を見極めることが重要です。