さいたま市の調整区域
さいたま市内は市街化区域が中心ですが、市街化調整区域も分布しています。調整区域は農地・緑地・河川沿いなどに、広がり、見沼田圃・荒川沿い・岩槻区の一部などが、含まれます。
市街化調整区域は市街化を抑制する区域のため、原則として、建築物の建築・開発行為が制限されます。詳しくは、市街化区域・市街化調整区域、都市計画法の項目をご覧ください。
建築できる場合
調整区域でも、一定の要件を満たす場合は建築が許可されます。たとえば、農家住宅・既存集落内の住宅(自治体が定める要件に合致する場合)・既存建築物の建替え・公共施設などが、あります。許可の可否は土地の来歴・周辺の状況・自治体の許可基準によって、異なります。
売却の前に過去の開発許可・建築許可の履歴を確認し、買主が建築できる条件を満たすかを、調べる必要があります。さいたま市の都市計画課・建築指導の担当窓口で確認できます。
売却への影響
- 買主が自由に家を建てられるとは、限らず、買主の層が限られる
- 住宅ローンの審査で担保評価が低く、融資を受けにくい場合がある
- 価格は市街化区域の宅地より低くなる傾向がある
- 売却に時間がかかる場合がある
- 既存建物が許可を得て、建てられたか、確認が必要
とはいえ、調整区域の土地が売却できないわけでは、ありません。売り方の工夫次第で売却できる場合が多くあります。
売却方法
- 許可の要件を満たす買主(農家・既存集落の居住者など)への、売却
- 農地・山林として売却する(農地法の許可を得て)
- 買取:調整区域の取り扱いに、実績のある会社に買い取ってもらう
- 隣地所有者への売却:一体利用による、価値向上が見込める場合
- 活用して売却する:資材置場・駐車場などの活用を経て、売却
当社はさいたま市大宮区で市街化調整区域の売却・買取の実績があります。詳しくは、市街化調整区域についてのページをご覧ください。
売却前の確認事項
- 土地が調整区域に含まれるか(さいたま市の都市計画情報)
- 地目(宅地・農地・山林など)と現況の一致
- 過去の開発許可・建築許可の有無
- 既存建物の適法性(許可を得て、建てられたか)
- 接道・上下水道・ガスの整備状況
- 農地の場合:農地法の許可の要否(農業委員会)
これらを、事前に調査し、不動産会社に伝えると、スムーズです。
見沼田圃との関係
見沼田圃はさいたま市内に広がる、貴重な緑地・農地で埼玉県の保全・活用・創造の基本方針の対象です。見沼田圃の区域内・周辺の土地は都市計画法・農地法に加えて、保全の方針による、土地利用の制限がある場合があります。
詳しくは、見沼田圃と保全の方針の項目をご覧ください。
モデルケース:調整区域の土地を買取で売却した例(イメージ)
Lさんは、さいたま市内の調整区域の土地を相続し、固定資産税と草刈りの負担に悩んでいました。複数の不動産会社に相談しましたが、「建築が難しく、売却は厳しい」と断られました。
調整区域の取り扱いに、実績のある会社に相談し、土地の来歴の調査を経て、買取の提案を受けました。価格は市街化区域の宅地より低めでしたが、管理の負担から解放され、納得して、売却できました。