区画整理・再開発とは
土地区画整理事業は道路・公園・上下水道などの、公共施設を整備し、土地の区画を整える事業です。市街地再開発事業は老朽化した建物が密集する地区などで、建物を共同化して、土地を高度利用する事業です。
さいたま市内では、駅周辺や新たな市街地の形成を目的として、これらの事業が行われてきました。武蔵浦和駅周辺・さいたま新都心・浦和美園周辺などが、計画的に整備された、エリアとして、挙げられます。
独自のルール
- 地区計画:地区の特性に応じて、建物の用途・高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度などを、定める
- 建築協定:住民間の合意で建築のルールを定める
- 景観計画・景観条例:建物の色・形・高さなどの、景観に関する制限
- 高度地区・防火地域:建物の高さ・構造の制限
これらのルールは買主の建築計画に影響するため、売却時に買主へ正確に説明する必要があります。詳しくは、用途地域、都市計画法の項目をご覧ください。
事業中の土地の売却
区画整理事業が進行中の地区では、土地は従前の土地(従前地)から新しい区画(換地)に移る過程にあり、「仮換地」が指定されます。仮換地が指定されている土地を売却する場合は仮換地の位置・面積・使用収益の開始時期・清算金(事業による、増減の精算)の有無などを、確認する必要があります。
換地処分が完了すると、新しい区画で登記が整理されます。売却の時期が換地処分の前か、後かによって、手続きや、契約の内容が異なります。
売却時に確認すること
- 事業の名称・進行状況(換地処分の前後)
- 仮換地の指定の有無・使用収益開始日
- 清算金の有無・金額・負担者
- 地区計画・建築協定などの、建築制限の内容
- 区画整理に伴う、賦課金・負担金の有無
- 引き渡し可能な、時期・条件
さいたま市の区画整理・都市計画の担当窓口で確認できます。
再開発エリアのマンション・店舗の売却
市街地再開発事業で建設された、建物(再開発ビル・マンション)の売却では、権利変換により、取得した、区分所有権・管理規約・管理組合の運営状況などが、確認ポイントになります。
詳しくは、マンション売却編の各項目をご覧ください。
売却のメリット
- 道路・公園などが、整備され、街並みが、整っている
- 区画が整形で売却しやすい土地が多い
- 駅周辺の利便性が高く、需要が見込まれる
- 計画的な街づくりで、将来性が評価される場合がある
一方、建築制限・地区計画のルールが買主の自由度を制約する場合もあります。
モデルケース:地区計画を説明して、成約した例(イメージ)
Qさんは、区画整理で整備された、住宅地の土地を売却しました。地区計画で敷地面積の最低限度・壁面の位置・建物の用途が定められていました。Qさんは、不動産会社と地区計画の内容を資料にまとめ、買主に説明しました。
買主は建築計画が地区計画に適合することを確認したうえで、購入しました。ルールを明確に説明したことが買主の安心につながった例です。