そんな土地売却初心者の方は、まず土地売却の全体像を把握することから始めることをおすすめします。全体像を把握することで、具体的にどんなステップを踏み、手続きを進める必要があるかがわかるようになります。土地売却の流れは、大きく分けて以下の6つのステップになります。
このページでは、6つのステップに沿って具体的な土地売却の流れをわかりやすく解説していきます。最後までお読みいただければ、土地売却の流れをつかむことができ、必要な行動がわかるようになります。
1. 査定を依頼する
「査定」は、土地の適正な売却価格を知る大切なステップです。土地査定で適正価格を知り、信頼できる優秀な不動産会社を選定することが土地売却の成功のカギを握ります。そのため、土地査定は複数社にコンタクトを取り、納得いくまで検討してから売却依頼する不動産会社を選定するようにしましょう。
不動産会社に査定を依頼する
まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。ここでのポイントは、最初から1社に絞らずに複数の不動産会社に査定依頼することです。「不動産一括査定」なら、1回の入力で複数の不動産会社へ同時に依頼できるので便利です。査定は無料で、土地の所在地、面積、お客様情報を記入するだけで依頼が完了します。届いた簡易査定の結果や業者の対応を見て、現地調査をお願いする不動産会社をいくつか選定しましょう。
現地調査の日程を決める
選定した不動産会社に現地調査をお願いし、訪問日時を調整します。簡易査定は相場をもとにした簡易的な価格であり、実際の土地の形状や立地を確認することで価格が高くなったり低くなったりします。正しい査定金額を算出してもらうため、必ず現地調査をお願いするようにしましょう。
現地調査
現地に不動産会社の担当者が訪問し、実際の土地を見て詳細査定をします。担当者から土地に関するさまざまな質問を受けますが、これは査定額を正しく見積もるための質問です。回答が査定額に影響する場合もあるため、正直に正確な情報を伝えるようにしましょう。
査定結果の報告
現地調査後、だいたい1週間程度で査定結果の報告が届きます。査定結果を受ける際は、その結果になった理由を必ず聞くようにしましょう。調査結果の妥当性や担当者の力量を判断でき、仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。複数の不動産会社から報告を受け、信頼できる不動産会社を絞り込んだら、次のステップに進みましょう。
2. 媒介契約を結ぶ
査定結果に納得でき、信頼できる不動産会社を選定できたら、正式にその不動産会社に土地の売却を依頼します。このときに、不動産会社と媒介契約を結びます。売主は3種類ある媒介契約の中から1つを選択し、不動産会社と締結する流れです。
3種類の媒介契約の中から1つ選択する
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。選択は土地売却を有利に進められるかどうかを左右するポイントの1つとなるため、それぞれの特徴をしっかりと把握した上で選択することが大切です。
- 一般媒介契約：3つの中でもっとも自由度が高く、複数の不動産会社と契約でき、自分でも買主を探せます。人気エリアの土地を売却したい方、自分でも買主を見つけたい方、複数社とこまめにやりとりできる方に向いています。
- 専任媒介契約：不動産会社を1社に絞る必要がありますが、自分で買主を見つける直接取引が認められています。不動産会社のサポートを受け確実に売却したい方、窓口を1つにしてスムーズなやり取りをしたい方におすすめです。
- 専属専任媒介契約：不動産会社を1社のみに絞り、自分で買主を探すことはできません。3つの中で一番制約がありますが、不動産会社の手厚いサポートを受けられ、比較的早く売れやすいのが特徴です。とにかく早く売却したい方に向いています。
媒介契約の選択はその後の売却活動がスムーズに進むかどうかを左右します。それぞれの特徴を把握してから慎重に選ぶようにしましょう。不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。
3. 売却活動
媒介契約を締結すると、土地の売却活動がスタートします。土地の売り出し価格が決まったら、不動産流通機構レインズ（※）に物件を登録し、全国の不動産会社へ土地情報を発信します。また、不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折込チラシ、住宅情報誌、ポスティングチラシなど広告活動を展開し、売却活動を行います。購入希望者が現れたら交渉を行います。
4. 売買契約を結ぶ
購入希望者と価格や条件面で折り合いがついたら、いよいよ売買契約を結びます。売買契約は売主と買主が直接対面して行うことが一般的で、不動産会社のオフィスに集合して行われます。
当日は、宅地建物取引士と重要事項説明書の内容を確認しながら進行します。重要事項説明書には売買代金の支払い方法や契約解除の規定などが書いてありますので、しっかりと確認しましょう。その後、売買契約書に売主・買主の双方が署名・捺印し、買主から手付金を授受します。この手付金の受け取りをもって、売買契約締結完了となります。契約後にその約束に反すると違約金が発生することもあるため、疑問点は不動産会社にしっかり確認しておきましょう。
5. 決済・引き渡し
5つ目のステップは決済・土地の引き渡しです。残りの代金の受領と物件の引き渡しは、原則同時に行います。売買契約書で取り決めた日に、買主から手付金を除いた残りの代金を受領します。買主が住宅ローンで購入する場合は、住宅ローンの承認などを待って残金決済をします。
決済手続きが完了したら、不動産会社と司法書士への報酬を支払います。仲介手数料は売買契約時に50%、決済時に50%支払うことが多いですが、事前に確認しておきましょう。代金決済をしたら当日中に司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請します。登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが成立します。ただし、土地の売却益が発生した場合は確定申告が必要ですので、次のステップに進みましょう。
6. 確定申告を行う
最後のステップは納税＝確定申告です。土地を売却したことにより利益が出た場合、確定申告が必要となりますので、必ず忘れずに行うようにしましょう。確定申告は、土地を譲渡した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間です。
確定申告には「個人で行う方法」と「税理士に依頼する方法」の2つがあります。税理士にお願いする場合は費用が発生します。個人で行う場合は、各地区に設置される確定申告会場に行って申告します。郵送する方法もありますが、記入方法がわからない場合は自分で調べて対処しなければならないため、会場での申告がおすすめです。申告期間よりも前から少しずつ準備しておくと焦らずに済むため、売却時の資料をまとめておくなど事前準備をしておきましょう。確定申告を終えたら、不動産売却の一連の流れはすべて完了となります。
