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土地売却の流れ|基本の6つのステップ

初めて土地売却を検討する場合「何から手をつけたらいいかわからない!」という方が大半です。 そんな土地売却初心者の方は、まず土地売却の全体像を把握することから始めることをおすすめします。 全体像を把握することで、具体的にどんなステップを踏み、手続きを進める必要があるかがわかるようになり、無駄なトラブルを避けて、自分が主導権を持って有利に土地売却を進められるようになります。 土地売却の流れは、大きく分けて以下の6つのステップになります。
▼【土地売却の流れ】6つのステップ
1:不動産会社に土地査定をお願いする
2:不動産会社と媒介契約を結ぶ
3:不動産会社が売却活動を行う
4:買主が決まったら、不動産会社と売買契約を結ぶ
5:決済・引き渡し
6:確定申告・納税を行う
このページでは、6つのステップに沿って具体的な土地売却の流れをわかりやすく解説していきます。
最後までお読みいただけば、土地売却の流れをつかむことができ、必要な行動がわかるようになりますよ。ではさっそく、見ていきましょう。

土地売却の流れ


土地売却の流れ

冒頭でもお伝えしましたが、土地売却を行う際、大まかな全体像を捉えておくことが大切です。 そこで「土地売却が初めて」という初心者のかた方にもわかる6つのステップで、土地売却の流れの全体像を図解にしました。 まずは、下記の図解で土地売却のイメージをつかむところから始めましょう。

売却図


1.査定を依頼する

「査定」は、土地の適正な売却価格を知る大切なステップです。 土地査定で適正価格を知り、信頼できる優秀な不動産会社を選定することが土地売却の成功のカギを握ります。 そのため、土地査定は複数社にコンタクトを取り、納得いくまで検討してから売却依頼する不動産会社を選定するようにしましょう。土地査定を依頼するには、以下の流れで行います。

1-1.不動産会社に査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。ここでのポイントは、最初から1社に絞らずに、複数の不動産会社に査定依頼することです。 「不動産一括査定」なら、1回の入力で複数の不動産会社へ同時に依頼できるので、とても便利です。査定は無料で、査定したい土地の所在地、土地面積、お客様情報を記入するだけで査定依頼が完了します。 査定依頼をすると、複数社から簡易査定の結果が届きますので、査定結果や業者の対応などを見て、現地調査をお願いする不動産会社をいくつか選定しましょう。

1-2.現地調査の日程を決める

選定した不動産会社に現地調査をお願いし、訪問日時を調整します。 簡易査定は、相場をもとにした簡易的な価格です。実際の土地の形状や立地を確認することにより、 価格が高くなったり、低くなったりします。現地調査を行うことで、正しい査定金額が算出できますので、 必ず現地調査をお願いするようにしましょう。

1-3.現地調査

現地に不動産会社の担当者が訪問し、実際の土地を見て詳細査定をします。 現地調査は、土地を見るだけでなく、担当者から土地に関するさまざまな質問を受けます。 これは査定額を正しく見積もるための質問です。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるため、 正直に正確な情報を伝えるようにしましょう

1-4.査定結果の報告

現地調査後、だいたい1週間程度で査定結果の報告が届きます。 査定結果の報告を受ける際は、その結果になった理由を必ず聞くようにしましょう。 調査結果の妥当性や担当者の力量などを判断することができ、仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。 コンタクトを取った複数の不動産会社から現地調査の報告を受け、信頼できる不動産会社を絞り込んで選定したら、次のステップに進みましょう。

2.媒介契約を結ぶ

契約する


査定結果に納得でき、信頼できる不動産会社を選定できたら、正式にその不動産会社に土地の売却を依頼します。この時に、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶ流れは以下の通りです。

売主:3種類ある媒介契約の中から1つを選択する。
不動産会社:媒介契約を締結する。

2-1.3種類の媒介契約の中から1つ選択する

媒介契約には以下の3種類があります。
1.一般媒介契約
2.専任媒介契約
3.専属専任媒介契約
売主は、この3種類の中から1つを選択し、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約の選択は、土地売却を有利に進められるかどうかを左右するポイントの1つとなりますので、 それぞれの持つ特徴をしっかりと把握した上で選択することが大切です。 まずは、媒介契約の大きな違いを見てみましょう。

2-2.1.一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の特徴は、3つの媒介契約の中でもっとも自由度が高いことです。複数の不動産会社と契約を結ぶことができ、自分でも買主を探すことができます。 注意したいポイントは、自由度が高いことが全てのメリットにつながるわけではないということです。 人気エリアなどの売れやすい土地であれば、複数社と契約を結ぶことで、それぞれの会社が自社成立を目指して競うのでより良い条件での売却が期待できます。その一方で、人気エリア以外の土地の場合は、不動産会社が積極的に販売に力を入れない可能性があります。 では、一般媒介契約に向いている方はどのような方でしょうか。
◎一般媒介契約が向いている人

人気エリアの土地を売却したい
自分でも買主を見つけたい
複数の会社とこまめにやりとりができる
以上の条件に当てはまれば一般媒介契約が向いていると言えるでしょう。

2-2.2.専任媒介契約の特徴

専任媒介契約の特徴は、不動産会社を1社に絞らなければいけないが、自分で買主を見つける直接取引が認められていることです。 不動産会社を1社に依頼することで、広告費や宣伝費をかけてしっかり販売活動を行なってもらえますので、比較的スムーズに買い手が見つかる可能性が高いでしょう。 また、自分でも買主探すことができますので、知り合いなどが土地に興味を持った場合、直接取引をすることもできます。どの契約がいいのか迷ってしまうという方は、専任媒介契約がおすすめです。 専任媒介契約に向いている人は、下記に当てはまる方です。

◎専任媒介契約が向いている人
不動産会社のサポートを受け確実に売却したい
自分でも買主を見つけたい
窓口を1つにしてスムーズなやり取りをしたい

2-1.3専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は不動産会社を1社のみに絞り、自分で買主を探すことはできません。 3つの媒介契約の中で一番制約のある専属専任媒介契約ですが、不動産会社の手厚いサポートが受けることができ、比較的早く売れやすいのが特徴です。ですが、不動産会社1社の販売力頼りになるため、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。 専属専任媒介契約に向いている方は以下の通りです。
◎専属専任媒介契約が向いている人

とにかく早く売却したい
不動産会社の手厚いサポートを受けたい
窓口を1つにしてやり取りを楽にしたい
何度もお伝えしていますが、媒介契約の選択はその後の売却活動がスムーズに進むかどうかを左右します。3つの媒介契約の特徴を把握してから適切な媒介契約を慎重に選ぶようにしましょう。
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。

3.売却活動

売却活動


媒介契約を締結すると、土地の売却活動のスタートです。売却活動の流れは以下のようになります。
不動産会社:土地の売却活動スタート
不動産会社:広告活動・情報配信
売主:購入希望者が現れたら交渉する

3-1.土地売却のため、不動産会社が広告活動・情報発信をする

土地の売り出し価格が決まったら、不動産流通機構レインズ(※)に物件を登録し、全国の不動産会社へ土地情報を発信します。 また、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折込チラシ、住宅情報誌への掲載、ポスティングチラシなど広告活動を展開し、土地の売却活動を行います。

4.売買契約を結ぶ

契約


購入希望者と価格や条件面で折り合いがついたら、いよいよ売買契約を結びます。 売買契約を結ぶまでの流れは以下の通りです。
不動産会社:契約日の日程の調整
売主・買主:売主・買主対面で売買契約書を交わす
売主:買主から手付金をもらう
契約締結完了

4-1.契約日の日程を調整する

売買契約は売主と買主が直接対面して行います。そのため、まずは契約日の日程の調整を不動産会社が行います。 売買契約は、不動産会社のオフィスに集合して行うことが一般的です。

4-2.売主・買主が対面にて売買契約書を交わす

売買契約の当日は、不動産会社の宅地建物取引士と重要事項説明書の内容を確認しながら進行します。重要事項説明書には売買代金の支払い方法や契約を解除するときの規定などが書いてありますので、しっかりと確認するようにしましょう。 その後、売買契約書に売主・買主の双方が署名・捺印し、買主から手付金を授受します。この手付金の受け取りをもって、売買契約締結完了となります。 売買契約書には、売主・買主双方の権利や義務が記されています。契約後にその約束に反すると、違約金が発生することもありますので、疑問点や不明点などは不動産会社にしっかり確認をしておきましょう。
売買契約書を交わしたら、決済・引き渡しです。

5.決済・引き渡し

売り買い契約書


5つ目のステップは決済・土地の引き渡しです。
売主:買主から手付金を除いた残金を受領する
売主:不動産会社・司法書士へ報酬を払う
不動産会社:所有権転移登記の申請
引き渡しの成立

5-1.買主から手付金を除いた残金を受領する

残りの代金の受領と物件の引き渡しは、原則同時に行います。 売買契約書で取り決めた日に、買主から手付金を除いた残りの代金を受領します。この時、買主が住宅ローンで購入する場合は、買主の住宅ローンの承認などを待って残金決済をします。

5-2.不動産会社・司法書士へ報酬を支払う

決済手続きが完了したら、不動産会社と司法書士への報酬を支払います。一般的に 、仲介手数料は売買契約時に50%、決済時に50%支払うことが多いですが事前に確認しておきましょう。

5-3.所有権移転登記の申請

代金決済をしたら、当日中に司法書士が法務局に行き、 売主から買主への所有権移転登記を申請します。 登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが成立します。 無事決済が完了し、所有権が買主に移れば、土地の売却取引は完結します。 ただし、土地の売却益が発生した場合は確定申告が必要ですので、次のステップに進みましょう。

6.確定申告を行う

確定申告


最後のステップは納税=確定申告です。土地を売却したことにより利益が出た場合、確定申告が必要となりますので、必ず忘れずに行うようにしましょう。

6-1.売却益が発生した場合は、確定申告を行う

土地を売却して、売却益が発生した場合は確定申告が必要です。 確定申告は、土地を譲渡した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間となります。
確定申告は、

個人で行う方法
税理士に依頼する方法
以上の2つの方法があります。
税理士にお願いする場合は、税理士事務所に依頼をするため費用が発生します。 個人で行う場合は、各地区で確定申告会場が設置されますのでそちらに行って申告します。郵送する方法もありますが、記入方法がわからない時も自分自身で調べて対処しなければいけないため、会場での申告をおすすめします。 確定申告の際、必要書類の提出があります。申告期間よりも前から少しづつ準備しておくと焦らずに済みますので、売却時の資料をまとめておくなど事前に準備しておくことをおすすめします。

6-2.土地売却の完了

確定申告を終えたら、不動産売却の一連の流れは全て完了となります。

土地売却について
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