親の土地を売る方法は、売ることになった事情や目的によって主に4つのケースに分けられます。まずは自分がどのケースにあてはまるかを確認した上で売却を進めていきましょう。
- 親が亡くなった場合
- 親が施設に入るなど、住み替えにともなう場合
- 親が認知症などで判断能力が低下している場合
- 親が存命で、本人の意思で売却する場合
ここでは、もっとも手続きが複雑になりやすい「親が亡くなった場合」について、詳しい手順を解説します。それ以外のケースについても、状況によって必要な手続きが異なりますので、個別の事情はお気軽にオリオンへご相談ください。
親が亡くなった場合の売却手順
亡くなった親の土地を売る場合は、土地を相続して自分の名義に変更してから売却します。次の3段階の手順で進めていきましょう。
相続人を決定して相続登記（名義変更）を完了させないと土地を売ることができないため、この3ステップを踏んでいく必要があります。
STEP1 遺産分割協議
まずは誰が土地を相続するのかを明確にしましょう。相続人を決定しないと土地の名義を変更できず、親名義のままだと売却ができません。相続人があなた一人である場合はあなた自身が相続人で確定ですが、複数人いる場合は誰が土地を相続するか決める必要があります。そこで話し合いの場を設け、土地の名義を誰が相続するかを取り決めます。この話し合いのことを遺産分割協議といいます。
売却を前提とした土地の分割方法には、主に「現物分割」と「換価分割」の2つがあります。
- 現物分割：複数の相続人が各遺産を現物のまま分割して相続する方法。シンプルで手続きも比較的容易ですが、各遺産の価値の差が大きいと不公平が生じやすい点に注意が必要です。遺産が豊富にあり、各相続人が納得できる分け方ができそうな場合に向いています。
- 換価分割：不動産などの遺産を売却し、現金に換えてから相続人間で分割する方法。遺産を公平に分けられますが、売却手続きには相続人全員の合意が必要なため手間がかかります。誰か一人が代表として相続し売却活動を行うことで、この手間は解消できます。遺産が不動産のみの場合に向いています。
換価分割の場合、相続人のうち誰か一人が代表して土地の相続・売却活動を行うことをおすすめします。複数の相続人を名義にすると売却手続きに全員の合意が必要なため非常に手間がかかるからです。ただし、代表者を選出する場合は換価分割する旨を協議の記録文書（遺産分割協議書）にも必ず記載しましょう。そうしなければ代表者が他の相続人に渡す分配金が贈与と見なされる恐れがあります。
STEP2 相続登記
土地の相続人が決定したら次は名義変更を行います。土地の名義を相続人に変更する手続きのことを相続登記といい、相続登記が完了してようやく自分の土地と認められます。自分の土地でなければ土地の売買契約を結べないため、相続登記は必ず済ませておきましょう。
自分でやることも可能ですが、時間がかかってしまうのを懸念される方は、相続登記を司法書士に依頼することをおすすめします。相続の権利関係が複雑な場合も、司法書士への依頼がおすすめです。
STEP3 土地の売却
登記が完了して土地の名義が自分に変更できたら、土地の売却にとりかかります。土地はすでに自分の名義となっているため、一般的な不動産売却の流れで進めていきましょう。
まずは不動産会社に査定を依頼するところから始めます。査定とは不動産会社が土地の立地や面積などの条件を考慮して提示する売り出し価格のことで、まずは簡易的な金額を出し、その後現地調査などで正確な金額を見積もります。信頼できる不動産会社が決まったら、土地の売却を依頼する契約（＝媒介契約）を交わし、売却まで目指しましょう。
親が存命の場合や、判断能力に不安がある場合は
親が存命で本人の意思で売却する場合は、通常の不動産売却の流れで進められます。一方、親が施設への入居にともない自宅を売却するケースや、認知症などで判断能力が低下しているケースでは、成年後見制度の利用など別途手続きが必要になる場合があります。ご事情によって必要な準備は異なりますので、まずはオリオンまでご相談ください。
