土地の「譲渡」とは、不動産用語で所有する土地の権利を「有償」で譲り渡すことです。例えば、あなたが土地を所有していたとして、それを誰かに売ったら、これは「譲渡」にあたります。土地の「譲渡」は、いわゆる「売却」と同じ行為なのです。
一方で、土地の「譲渡」と混同しがちなものとして、「相続」や「贈与」があります。「譲渡」と「相続」「贈与」の大きな違いは、「無償で」土地の権利を譲り渡すという点です。この違いを押さえておかないと、土地を手放そうと思ったときにどんな手続きが必要になるのかわからず困ってしまうので、しっかり理解しておく必要があります。
この記事では、土地の「譲渡」とはどういうものか、「贈与」「相続」との違い、譲渡が完了するまでのステップ、不動産会社の選び方、必要な費用項目までを解説します。最後まで読んで、土地を「譲渡」するための知識を身につけましょう。
土地の譲渡とは
冒頭でも述べたとおり、土地の「譲渡」という場合、一般的には所有する土地の権利を「有償で」譲り渡す行為を指します。例えば、土地を持っているAさんが、Bさんに対して土地を譲り渡し、その対価としてお金をもらったとしたら、それは土地の「譲渡」にあたります。つまり土地の「譲渡」は、「売却」することと同じなのです。この点をまずはしっかり理解しておきましょう。
土地の「譲渡」と、「贈与」「相続」の違い
土地の「譲渡」と混同されがちなのが、「贈与」や「相続」です。それぞれ簡単にまとめると、以下の通りになります。
- 譲渡：所有する土地の権利を有償で譲り渡す行為のこと
- 贈与：土地の権利を無償で譲り渡す行為のこと
- 相続：亡くなった人の土地の権利を、特定の人が引き継ぐこと
土地の「譲渡」と「贈与」の違い
土地の「譲渡」と「贈与」の違いは、「有償であるか、無償であるか」という点です。両者の間で土地を渡す際に金銭のやり取りがあれば「譲渡」、なければ「贈与」にあたります。
また、税金においても違いがあります。「譲渡」の際に利益を得た場合は、譲渡した人がその利益に相当する所得税と住民税を支払う必要があります。それに対して「贈与」の場合は、贈与された人が「贈与税」支払いの対象になります。
土地の「譲渡」と「相続」の違い
土地を「譲渡」する際にはタイミングは問われませんが、「相続」の場合は「土地の権利者が死亡した場合にのみ土地を無償で譲り渡す」という行為が認められます。土地を持っていたAさんが亡くなり、配偶者であるDさんがその土地の権利を引き継ぐという場合は「相続」にあたります。しかし、Aさんが死亡していない場合に土地を譲り渡したとしても「相続」ではなく「贈与」になります。
税金についても、「譲渡」で利益を得た場合は譲渡した人が所得税・住民税を、「相続」の場合は相続をされた人が「相続税」の対象になります。
土地を譲渡するときの流れ
「譲渡」とはすなわち「売却」と同義です。そのために必要なステップを以下にまとめました。
- 計画を立てる
- 査定を依頼する
- 不動産会社と契約を結ぶ
- 売却活動を行う
- 契約を結ぶ
- 決済と土地の引き渡しをする
- 確定申告をする
1. 計画を立てる
まずは、不動産会社へ査定を依頼する前に、土地を売却するための計画を立てましょう。あらかじめ計画をしておくことで、いつまでに・いくらくらいで売りたいのかが明確になり、不動産会社への相談がスムーズになります。決めておきたい項目は「売却したい理由」「いつまでに売りたいのか」「いくらで売りたいのか」の3つです。
2. 査定を依頼する
次に不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定は不動産会社によって金額が異なるため、複数の会社へ依頼し、条件を比較したうえでどこに依頼するかを判断するのがおすすめです。複数社へ依頼する手間を省きたい場合は「一括査定」を利用すると、効率よく複数の不動産会社に査定を依頼できます。
3. 不動産会社と契約を結ぶ
依頼先が決まったら契約を結びます。契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、最も大きな違いは2社以上と契約できるかどうかという点です。また「専属専任媒介契約」のみ、自分で直接売却取引ができず不動産会社を仲介に置く必要があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、不動産会社と相談しながら決めましょう。
4. 売却活動を行う
契約後は販売を開始します。価格は売主に権限がありますが、値下げ交渉される金額を見込みつつ、高くしすぎて購入検討から外れないよう不動産会社と相談しながら決定します。金額決定後、不動産会社は広告へ掲載します。
5. 契約を結ぶ
買い取り手が決まれば売買契約を締結します。売主・買主・不動産会社が集まって売買契約書にサインをし、買主が手付金を払います。
6. 決済と土地の引き渡しをする
売買契約から後日、取り決めた日に土地代から手付金を引いた残りの金額を受領し、土地の引き渡しを完了します。引き渡す日には土地の所有権が移り変わるため、司法書士が法務局へ出向き「所有権移転登記」を申請します。なお固定資産税は、引き渡し日を境に買主に負担してもらえることが多く、引き渡し日以前は売主、当日から年末までの分は買主が負担するケースが一般的です。
7. 確定申告をする
土地を売却した翌年の2月〜3月頃には確定申告が必要です。土地を譲渡（売却）した場合、譲渡所得に対して税金が発生するため、漏れなく申告するようにしましょう。
不動産会社の選び方
不動産会社の選択をミスすると土地がなかなか売れなくなる可能性があるため、選び方は非常に重要です。複数査定を依頼し比較の段階に入ったら、以下のポイントを参考に選びましょう。
「なぜその査定額になったのか」を説明してくれる
査定額が「周辺地の売却金額」や「似たような条件の土地の動向」などのリサーチをもとに割り出されたものかどうかで、土地が売れるかどうかは変わってきます。根拠を伝えず高い査定額だけを提示する会社より、根拠に基づいた「売れると保証できる金額」を説明してくれる会社の方が信頼できます。
土地売却の実績（仲介）が豊富かどうか確認する
直近の実績を調査・確認することで、その地域に精通しているか、営業力があるかを見極められます。知名度の高さと地域での実績・営業力は必ずしも一致しないため、慎重に調査しましょう。
※不動産会社が直接買い取りをしている場合、その金額も聞いておくとなお良い
不動産会社が直接買い取りを行っている場合は、直接買い取りだといくらになるか確認しておくのも良いでしょう。時間的猶予やその他のコストによっては、仲介よりも直接買い取りの方が条件に合う場合もあります。
顧客情報が豊富かどうか確認する
顧客情報を豊富に持っている不動産会社の方が、土地を買いそうな人を多くピックアップできます。買い手候補がどのくらいいるか確認してみましょう。売却までの期間が限られている場合は、直接買い取り可能な不動産会社を選んでおくこともおすすめです。
営業担当者の知識が豊富であり、信頼できる人がいる不動産会社を選ぶ
初めて土地を売る方にとっては、知識がないからこそ営業担当者の知識と人柄が頼りになります。質問にその場で回答してくれ、やりとりがスムーズな担当者であれば、ストレスなく売却まで進めることができます。
土地の譲渡の際にかかる税金・費用一覧
土地の譲渡をする際には、税金や様々な費用が必要になります。譲渡をする前にどんな費用が必要になるのか知り、備えておきましょう。必要な費用一覧は以下の通りです。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費
- 測量費用
- 税金
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に土地の売却の仲介を依頼すると発生する費用のこと。売買契約を結ぶ際に半分を払い、残額は引き渡し・売却完了のタイミングで支払います。仲介手数料の上限は法律で定められており（下限は定めなし）、以下の計算式で算出できます。
- 200万円以下の金額部分：売却価格 × 5% + 消費税
- 200万円超400万円以下の金額部分：売却価格 × 4% + 消費税
- 400万円を超える金額部分：売却価格 × 3% + 消費税
例えば売却価格が700万円の場合、仲介手数料は「200万円×5%+消費税＝11万円」「200万円×4%+消費税＝8.8万円」「300万円×3%+消費税＝9.9万円」の合計で約29.7万円となります。なお400万円を超える物件については「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で上限額を速算できます。
抵当権抹消費
抵当権抹消費とは、土地のローンを完済したタイミングで抵当権（※）を抹消するために必要な費用のこと。ローンが残っている状態で売却する場合はこの手続きが必要です。抵当権抹消は住民票や印鑑証明書など様々な書類が必要になるだけでなく登記作業などの手続きも複雑なため、所有権移転登記と一緒に司法書士へ依頼するのが良いでしょう。登録免許税は不動産1件につき1,000円で、土地のみの場合は1,000円となります。
※抵当権：ローンでお金を借りたとき、返済できない場合に土地や建物を担保にする権利のこと。
測量費用
測量費用は、売却する土地と隣接する土地の境界を明確にし、正確な面積を測定するための費用です。事前調査・測量・書類作成・登記申請など複数の作業が含まれ、合計の相場はおおよそ60万円〜80万円が一般的ですが、土地の広さによっても金額は変わります。
税金
土地の譲渡の際に支払うべき税金は、以下の3種類です。
- 印紙税：売買契約書など、契約成立を証明する文書に対して課される税金
- 譲渡所得税：土地を売却して利益が出た場合、その利益に対して課される税金
- 復興特別所得税：東日本大震災からの復興のために使われる税金。2037年12月まで課され、所得税に対して2.1%の支払い義務がある
土地を無償で譲渡する場合の注意点
「親しい人に対して無償で譲渡したい」と考える場合、法律上はそれ「贈与」と同じ意味になります。無償譲渡は一見メリットが大きく見えますが、課税対象が状況によって変わるので注意が必要です。
個人から個人への無償譲渡
個人から個人へ無償で譲渡する場合、贈与側に税金支払い義務はありません（譲渡所得が発生しないため）。一方、譲渡された側は「贈与税」の支払いが必要で、さらに所有権移転手続きに必要な登録免許税なども発生する可能性があります。受け取る側の負担が大きいため、税務相談などで専門家に相談するのが良いでしょう。
個人から法人への無償譲渡
個人から法人へ無償譲渡する場合は、贈与側に「みなし譲渡所得税」が、贈与される法人側に「法人税」がかかります。個人が購入時より時価が上回った状態で法人へ譲渡すると、本来支払うべき譲渡所得税を免れてしまうため、公平に課税する目的で「みなし譲渡所得税」が採用されています。
法人から法人への無償譲渡
法人から法人へ無償譲渡を行う場合、譲渡する側は「贈与」ではなく「寄附金」という扱いになります。ただし一定額を超える部分は寄附金として算入できません。譲渡された側は「受贈益」として処理され、法人税が課税されます。
まとめ
本記事では、土地を譲渡するとはどういうことか、どのような流れで譲渡ができるのか、どのような費用が必要か、どのような業者に依頼をすれば良いのかを解説しました。
- 土地の譲渡とは、所有する土地の権利を譲り渡して対価を得る行為
- 土地を譲渡すると、譲渡所得に対して課税される
- 譲渡の流れは「査定依頼」→「不動産会社への依頼」→「価格決定・広告掲載」→「購入希望者の見学」→「契約」→「決済・引き渡し」→「確定申告」の7ステップ
- 業者選びのポイントは「査定額の理由説明」「実績」「顧客情報」「営業担当者の信頼性」の4つ
- 譲渡にかかる税金・費用は「仲介手数料」「抵当権抹消費」「測量費」「税金」
- 土地は無償で譲渡することもでき、その場合は「贈与」という扱いになる
土地の譲渡を検討中の方は、複数の不動産会社に査定を依頼し、業者選びのポイントを参考にして、売却の仲介を依頼できる業者を選んでみましょう。
