建物を建てるには「許可」が前提になる
市街化調整区域では、都市計画法にもとづく開発許可（同法第34条ほか）を受けなければ、原則として建物の建築や用途変更を行うことができません。また、既に許可を得ずに建っている建物であっても、増改築や用途変更の際にあらためて許可・確認が必要になるケースがあります（同法第43条）。「今建っているから大丈夫」ではなく、現況と法的な位置づけを切り分けて確認することが重要です。
さいたま市独自の運用基準がある
市街化調整区域における開発許可の基準は都市計画法で定められていますが、実際の運用にあたっては、さいたま市が独自に定める立地基準・開発審査会基準にもとづいて判断されます。令和4年4月の法改正への対応も行われており、基準は改定されることがあるため、建築や用途変更を検討する際は、着手前にさいたま市都市局の窓口へ事前相談することが推奨されています。
売却を考える際に確認しておきたいこと
市街化調整区域の土地・建物の売却を検討する場合、次の点を事前に把握しておくと、査定や買主への説明がスムーズになります。
- 現在の建物が、いつ・どのような許可（または既存宅地としての扱いなど）で建てられたものか
- 建て替えや増改築をする場合、あらためて許可が必要になるか
- 地目が農地の場合、農地法上の転用許可の要否
- 接道状況や、上下水道などインフラの整備状況
これらは市区町村や物件ごとに事情が異なり、素人判断が難しい分野です。株式会社オリオンはさいたま市内での取引実績が豊富で、こうした複雑な物件についても、必要に応じて専門家と連携しながらご相談に対応しています。