市街化調整区域の法律上の位置づけ
市街化調整区域は、都市計画法にもとづいて指定される区域区分のひとつです。都市計画法では、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けることができるとされており、市街化区域が「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」であるのに対し、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と位置づけられています。乱開発を防ぎ、農地や緑地、インフラ整備の計画性を守るための仕組みです。
市街化調整区域で起こりやすい3つの制限
市街化調整区域に指定されると、主に次のような制限を受けます。
- 建築の制限：住宅や店舗などの建築には、都市計画法にもとづく開発許可や建築の許可が必要になる場合があります。誰でも自由に建物を建てられるわけではありません。
- インフラ整備の制限：上下水道やガスなどの都市基盤が、市街化区域ほど計画的に整備されていないケースがあります。
- 資産評価・融資への影響：建築の自由度が低いことから、金融機関の担保評価が市街化区域の土地より低くなりやすく、住宅ローンの審査に影響することがあります。
「売れない」と言われる理由
市街化調整区域の土地が売りにくいと言われる背景には、上記の制限により購入検討者の母数が絞られてしまうことがあります。「建物を建てられるか分からない」「ローンが組めるか不安」という理由で、一般の個人の買主が及び腰になりやすいのです。ただし、これは仲介市場での話であり、市街化調整区域の物件を専門に取り扱う買取業者であれば、事情は異なります。
まずは「調整区域だから」で諦めないこと
市街化調整区域だからといって、価値がまったく無いわけではありません。既存の建物をそのまま活用する、農地・資材置き場として売却する、開発許可の要件を満たす形で売却するなど、選択肢は複数あります。株式会社オリオンは市街化調整区域の買取実績が豊富で、他社で断られた土地でもまずご相談いただくことをおすすめしています。